Тема сама по себе обширная, поэтому по ней планируется несколько постов.
начнем с общих понятий.
Вид разрешенного использования — это указание на конкретное использование земельного участка.
До 2014 года количество ВРИ не поддавалось подсчету — в каждом регионе они отличались своими особенностями, пока Минэкономразвития не упорядочил их в Приказе от 01.09.2014 N 540 (ред. от 30.09.2015) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 N 33995). Кстати, это очень важный документ, который ввел несколько принципиальных моментов не только для земельного законодательства, но и для строительства в целом (особенно индивидуального).
Если категория земель — понятие общее, то ВРИ — частное. В категории земель населенных пунктов может быть некоторое количество ВРИ, которые и определяют, как использовать участок. На участке для индивидуального жилищного строительства вы не сможете легально построить магазин, а на участке для строительства спортивного комплекса не построить многоквартирный дом.
Часто встречающаяся ситуация — человек приобретает (покупает или получает в наследство) земельный участок и начинает на нем какое-то строительство, совершенно не беря в расчет вид разрешенного использования. В итоге — иски со стороны администрации о сносе самовольной постройки либо растягивающаяся на годы процедура регистрации права собственности.
Вид разрешенного использования — один из основных факторов ценообразования земельного участка. Вы должны оценить этот фактор и оценить, с какими минимальными потерями можно поменять ВРИ.
А его можно поменять. Но не всегда. Вопрос «как и каким способом можно менять ВРИ?» в первую очередь зависит от категории и еще одного фактора — той территориальной зоны, в которой находится земельный участок. Оговоримся — мы сейчас ведем речь об участках внутри городской или сельской черты, участки вне населенных пунктов — отдельная тема.
Как узнать, в какой территориальной зоне находится ваш участок? Просто — у большинства населенных пунктов на сайте имеется генеральный план, который разбит на эти самые зоны, обозначенные разными цветами. Находите свой участок и записываете букву и цифру своей зоны, например, «Ж-2».
Далее, на том же сайте находите правила землепользования и застройки и в них смотрите раздел Ж-2. В разделе будут указаны те виды разрешенного использования, которые установлены для зоны. Вы можете поменять текущий вид на любой из установленных для зоны, либо начать процедуру изменения на условно разрешенный вид.
Для примера: допустим, для вашей зоны Ж-2 установлены виды разрешенного использования ИЖС и и размещение торговых объектов, а условно-разрешенные — для размещения спортивных объектов. Без всякого разрешения вы можете обратиться за сменой ИЖС на «размещение торговых объектов», а вот «размещение спортивных объектов» вы можете получить только после публичных слушаний.